Liegenschaftsbewertungen – Erhöhung der Steuerrechnung 2025 für Wohneigentümer/innen im Kanton Zürich

2009 hat der Kanton Zürich die letzte Anpassung betreffend die Bewertung der Liegenschaften für die Bestimmung des Eigenmietwerts und des steuerbaren Vermögens vorgenommen. 

Mit der Anpassung der Bewertungen per Anfang 2025 rechnet das Steueramt mit höheren Einnahmen für den Kanton von rund 45 Millionen Franken bei der Einkommenssteuer und rund 40 Millionen bei der Vermögenssteuer. Gemäss Weisung des Regierungsrats an die Steuerbehörde (Sitzung vom 24. Januar 2024) sind für alle Gemeinden Mehrerträge in der gleichen Grössenordnung zu erwarten.

Gesetzliche Grundlage

Im Sinne von § 21 Abs.1 lit.a Steuergesetz des Kantons Zürich ist der Eigenmietwert in der Regel auf maximal 70 Prozent des Marktwerts festzulegen, das heisst im Verhältnis zum Preis, zu dem die Wohnung oder das Haus vermietet werden könnte.

Zudem hat sich das Bundesgericht bereits mehrere Male mit diesem Thema befasst – mit dem Ergebnis, dass der Eigenmietwert nicht niedriger als 60 Prozent der Marktmiete sein darf und die Vermögenssteuer nicht weniger als 70 Prozent des Verkehrswerts der Liegenschaft betragen soll.

Aufgrund der seit 2009 positiven Entwicklung der Preise für Immobilien im Kanton Zürich sind die Vermögenswerte für Einfamilienhäuser durchschnittlich um 49 Prozent und der Eigenmietwert um 11 Prozent angestiegen. Beim Stockwerkeigentum betrug der Wertanstieg im Mittel rund 48 Prozent, beim Eigenmietwert rund 10 Prozent.

Auswirkungen in der Steuerrechnung

Die neuen Werte für die Festsetzung des Eigenmietwerts und des steuerbaren Vermögens sollen ab der Steuerperiode 2025 gelten. Anfang 2026 werden die Wohneigentümer von ihrer Gemeinde die neuen Vermögenssteuer- und Eigenmietwerte erhalten.

Die Neubewertung der Liegenschaft wirkt sich unterschiedlich auf die Steuerrechnung aus. Die Finanzdirektion des Kantons Zürich hat folgende Beispiele dargelegt (Angaben in CHF):

Eigenmietwert – Abschaffung in Diskussion

Der Eigenmietwert wurde 1934 per Notrecht als «eidgenössische Krisenabgabe» zur Gesundung des Bundeshaushalts eingeführt und 1958 ins reguläre Recht übernommen. Seither ist die Abschaffung zweimal an der Urne (1999 und 2012) und mehrmals im Parlament gescheitert.

Die mögliche Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung wird im Parlament seit Längerem verhandelt. Die Vorlage geht nun wieder zur Vorberatung der beiden Differenzen in die nationalrätliche Kommission und danach in den Nationalrat.

Sollte in Bern entschieden werden, dass der Eigenmietwert abgeschafft werden soll, würde dies auch für den Kanton Zürich gelten. Gemäss Ausführungen des Steueramtes würde das an der Notwendigkeit der Neubewertung in Bezug auf die Vermögenssteuer jedoch nichts ändern.